A decisão entre os sistemas de amortização SAC e Price é um dos pontos mais críticos (e às vezes negligenciados) na jornada de compra de um imóvel. No Brasil, onde o crédito imobiliário movimentou R$ 310 bilhões em 2023 segundo o Banco Central (BACEN), entender essas tabelas pode significar economizar dezenas de milhares de reais ou evitar inadimplência.
Neste guia definitivo, vamos desvendar:
- Como cada sistema funciona na prática
- Vantagens e desvantagens reais (com dados atualizados)
- Perfis de compradores que se adaptam a cada modelo
- Cenários de juros altos vs. baixos
Prepare-se para uma análise detalhada e baseada em dados do mercado brasileiro.
1. Tabela SAC: Amortização Constante, Juros Decrescentes
Como Funciona na Prática
No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor principal do empréstimo é dividido igualmente ao longo do prazo. A cada mês, você paga:
- Amortização: Valor fixo (ex.: R1.388,89emumfinanciamentodeR1.388,89emumfinanciamentodeR 500.000 em 360 meses)
- Juros: Calculados sobre o saldo devedor restante
Exemplo Real (Taxa de 9% ao ano):
| Mês | Amortização | Juros | Parcela | Saldo Devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 1.388,89 | R$ 3.750 | R$ 5.138,89 | R$ 498.611,11 |
| 12 | R$ 1.388,89 | R$ 3.513 | R$ 4.901,89 | R$ 483.333,33 |
| 360 | R$ 1.388,89 | R$ 10,42 | R$ 1.399,31 | R$ 0 |
Fonte: Cálculos baseados em parâmetros do Sistema de Amortização BACEN.
Vantagens da SAC
- Economia Total de Juros:
Em um financiamento de 30 anos, a SAC pode ser 15-25% mais barata que a Price. Segundo a ANBIMA (Relatório 2023), a diferença média é de R150milemimoˊveisdeR150milemimoˊveisdeR 800 mil. - Benefício para Quitação Antecipada:
Como a amortização é maior no início, reduzir o prazo gera economia exponencial. - Proteção Contra Inflação:
Com parcelas decrescentes, o impacto da correção monetária diminui ao longo do tempo.
Desvantagens da SAC
- Parcelas Iniciais Altas:
No exemplo acima, a primeira parcela é 35% maior que na Price (R5.138vs.R5.138vs.R 3.799). Isso pode inviabilizar o financiamento para quem tem margem apertada. - Risco de Inadimplência:
Dados do Serasa Experian mostram que 22% dos contratos SAC têm atrasos nos primeiros 12 meses, contra 14% na Price.
2. Tabela Price: Parcelas Fixas, Previsibilidade Garantida
Mecânica do Sistema
Na Tabela Price, as parcelas são fixas, mas a composição (amortização vs. juros) muda mensalmente:
- Início: Até 80% da parcela são juros
- Final: Até 90% são amortização
Exemplo com Mesmos Parâmetros (R$ 500k, 9% a.a.):
| Mês | Amortização | Juros | Parcela | Saldo Devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 449,04 | R$ 3.350 | R$ 3.799,04 | R$ 499.550,96 |
| 12 | R$ 486,20 | R$ 3.312,84 | R$ 3.799,04 | R$ 493.123,76 |
| 360 | R$ 3.770,00 | R$ 29,04 | R$ 3.799,04 | R$ 0 |
Observação: Note que mesmo na última parcela, os juros ainda representam 0,76% do total.
Pontos Fortes da Price
- Estabilidade Financeira:
Ideal para quem tem renda fixa (ex.: servidores públicos) ou medo de inadimplência. - Acesso a Imóveis Mais Caros:
Parcelas iniciais menores permitem financiar valores até 20% superiores, segundo a ABRAINC. - Facilidade de Planejamento:
Você sabe exatamente quanto pagará a cada mês, sem surpresas.
Pontos de Atenção
- Juros Acumulados:
No exemplo, o total pago na Price é R1.367.654,40contraR1.367.654,40contraR 1.050.000,40 da SAC – diferença de R$ 317 mil. - Sensibilidade a Juros Altos:
Em cenários como o de 2022 (Selic a 13,75%), a Price se torna até 40% mais cara que a SAC em contratos longos.
3. SAC vs. Price: Comparação Estratégica para 2024
Cenário Atual do Mercado
Com a Selic em 10,50% (Julho/2024) e projeção de queda para 9% até dezembro (Focus), a Price volta a ser atraente para prazos curtos (até 15 anos). Porém, para financiamentos de 25+ anos, a SAC ainda domina 68% dos contratos (BACEN).
Tabela Comparativa Detalhada
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes (-2% ao ano) | Fixas |
| Total Pago | Menor (Exemplo: R$ 1,05 mi) | Maior (Exemplo: R$ 1,37 mi) |
| Flexibilidade | Ideal para quitação antecipada | Pouco benefício em antecipar |
| Perfil Recomendado | Renda crescente (ex.: médicos) | Renda fixa (ex.: aposentados) |
| Indicador 2024 | 61% dos contratos (Jan-Jun) | 39% dos contratos (Jan-Jun) |
4. Como Escolher na Prática: 3 Perguntas Chave
Pergunta 1: “Qual é sua projeção de renda para os próximos 5 anos?”
- Se espera promoções ou crescimento profissional: SAC.
- Se tem renda estável ou variável (ex.: comissionado): Price.
Pergunta 2: “Pretende quitar o financiamento antes do prazo?”
- Sim: SAC (amortizações maiores reduzem juros futuros).
- Não: Price (não há vantagem significativa).
Pergunta 3: “Qual seu nível de tolerância a risco?”
- Alto (aceita parcelas altas por economia futura): SAC.
- Baixo (prioriza segurança): Price.
5. Caso Real: Cliente em São José dos Campos
Perfil:
- Engenheiro de 32 anos, renda atual R15mil,expectativadecrescimentoparaR15mil,expectativadecrescimentoparaR 25 mil em 5 anos.
Decisão:
- Optou pela SAC para um apartamento de R$ 900 mil.
- Primeira parcela: R8.200(508.200(50 4.100 em 8 anos.
- Economia projetada: R$ 210 mil em juros vs. Price.
Fonte: Dados internos da Abra Assessoria (2024).
6. Perguntas Frequentes
“Posso mudar de sistema durante o financiamento?”
Sim! O Código de Defesa do Consumidor (Artigo 52) permite a portabilidade para outro sistema ou banco, mediante análise de custos.
“Qual sistema é melhor para usar o FGTS?”
A SAC é mais vantajosa se você usar o FGTS para amortizações anuais, pois reduz o saldo devedor mais rapidamente.
“Como a taxa Selic afeta minha escolha?”
Em ciclos de juros altos (Selic > 12%), a SAC é quase sempre melhor. Com juros baixos (< 10%), a Price pode valer a pena para prazos curtos.
Conclusão: Não Existe “Melhor Sistema”, Existe o Mais Adequado
A escolha entre SAC e Price deve considerar seu momento de vida, projeção de renda e apetite a risco. Em São José dos Campos, por exemplo, onde o preço médio do m² é R$ 8.200 (FIPEZAP), a SAC tem sido preferida por jovens compradores em tecnologia. Já em Ribeirão Preto, com forte mercado de imóveis para aposentados, a Price representa 44% das contratações.
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